高考

          2012_02_27 阿里山 2003-05 老相片回顧 33 因為吃鐵路便當沒乖乖吃, 所以不能吃冰 這張好可愛最後 33 還是沒吃到冰, 撒嬌 一下, 都沒哭最 保濕面膜左邊是路人甲 回到 2012 阿祥叔叔幫老闆打廣告 很甜蜜的感覺 四方竹?房地產e方照相 ( 以前老媽也照過, 扶手改了) 這棵杜鵑很大棵, 我以為是接枝的 (丞丞阿?發 商務中心現, 旁邊長出小苗, 不是接枝的) 右邊的看我, 左邊的看阿祥叔叔 !! 這是阿貴 擺的很有 fu 阿肥的吃相 很沒 面膜Fu 隙頂二延平步道 (阿里山公路最近的觀雲瀑地點, 我們由傳說路上去, 要走一下; 有其他路, 不用走) 阿祥叔叔很開心 用墨鏡看夕 買屋網陽, 很不錯的 !!左邊:嘉南平原及 右邊:八掌溪這兩張很好, 都可以作 2013 年的華航月曆很 Hi照得很好, 可惜擋到風景 Su su 阿姨 教學 人山人海照夕陽 面膜, 可惜夕陽今天補休假一天, 最後沒出來 ( 旁邊的車子是直接開上山, 不知道路怎麼走的)神桌羊肉爐 這擺的很有感覺, 也照得好 ( 有縱深) 贏的先去洗 澡( 88 先跑到外面的浴 會場佈置室洗好了) 阿肥還不會作, 丞丞作的很好這總青蛙越來越少了生態影片 ( 娥 的介紹 及 候鳥遷徙的側拍) 早上 神禾的雲海 10 年修得同床渡, 百年修得共枕棉 ( 阿?半夜看到他們兩?辦公室出租? 被子踢開, 靠在一起睡 ) 阿肥也起床照相了 小龍 照完相, 還要玩一下, 被包裡很多家私 姊姊們都還在睡33 說晚上青蛙好像就在耳多旁叫 !! 早餐這種放蓋子的很方便, 這個下次要去 花園很好 擺設不錯 烤肉食材 阿貴種的有機蔬菜 ( 高麗菜用苦茶粕 驅蟲) 當歸 沛穎介紹 的土耳其餐廳, 很難找, 幸虧有阿祥叔叔帶路 Hosg... --> 歡迎光臨 Adis 的老公 adis 送來土耳其紅茶 熱氣球 麵包 棒棒腿 招待的點心 --> 起士 條 裝潢  .

          台灣最大童裝品牌「麗嬰房」成立40周年、登陸第18年，同時也是麗嬰房在大陸面臨重大挑戰的一年 林泰生下令 麗嬰房急行軍 2011-02-01 旺報 【記者宋秉忠／專題報導】 　今年是台灣最大童裝品牌「麗嬰房」成立40周年、登陸第18年，同時也是麗嬰房在大陸面臨重大挑戰的一年。大陸主要競爭對手博士蛙、好孩子去年先後在香港上市，從股市取得大量資金，開始大規模展店。曾經是建中及台大橄欖球員的麗嬰房創辦人林泰生今年給集團幹部的指示只有一個字：「進」。 　「愛台灣」的大陸地產業者馮侖到過台灣20多次，50歲生日又選擇騎腳踏車環島，但是他在電視上仍然提到兩岸之間巨大的生活差距：兩岸友人在一次環島旅程中，剛開始大家還一起有說有笑，過了幾天後，休息時間，就變成大陸人一圈、台灣人一圈，大家各自用家裡的方言聊起天來。 　林泰生在介紹「麗嬰房中國發展經驗」時，一開始就提到馮侖的這段話，提醒所有想到大陸打品牌的台商不要以為「同文同種」，就「隨隨便便」。 　曾經留學美國的林泰生以為很了解美國，1985年到美國開了3家店，不到3年就關門，而且虧了200萬美元。因此1992年決定到大陸設點前，林泰生是把「中國」當成「美國」來進行市場調查，先找日本的通路商進行大陸市場的調查。 房屋買賣 　很多台商到國外投資，都是先去考察土地價格、人力成本、基礎建設等，林泰生說：「這是代工思維。」在他的眼裡，只有法律和稅制是決定是否投資的2個關鍵條件。 　像1992年時，大陸還不允許外商經營連鎖商店，麗嬰房找了日本商社作顧問，找到法律上的一個小漏洞，以「前店後廠」的方式設點。「前店」不做零售，而作分銷，把「後廠」的貨「批發」給百貨商場，從百貨商場取得發票做核銷。直到2005年，大陸正式開放外商經營連鎖店後，麗嬰房才於當年12月在上海淮海路上開出第1家直營店。 　一切合法才能永續經營 　林泰生一位友人不想「這麼麻煩」，直接找個大陸人頭就在大陸開起連鎖店，結果現在已經被架空。 　林泰生也很不喜歡記者問他：「棉花上漲對公司營運的影響？」，他表示，那也是一種代工思維，如果不能透過內控來降低內部成本、不能透過行銷來提高產品售價，那就別做內銷。像40年前，麗嬰房的員工平均月薪是600元台幣，現在已經漲到2.5萬元台幣。 　林泰生又一次強調：「原物料價格上漲的影響，你們可以去問郭台銘（代工），不要問我林泰生（內銷）。」 　挾洋自重的通路策略 　 土地買賣雖然麗嬰房已經是台灣童裝第一品牌，但是登陸之初，林泰生並不是直接強攻，而是用了「以洋制華」的策略。 　1993年，麗嬰房選擇上海作為登陸第一站，當時大陸沒人不知道迪士尼（Disney），而剛好麗嬰房是迪士尼在亞洲的主要授權廠商，他們便借助迪士尼的市場力量，以經典卡通人物為主開設專櫃，獲取大陸民眾對麗嬰房的認知度。麗嬰房也進駐高級社區及繁榮商圈，在沒有任何宣傳預算下，從店面裝潢、商品擺設與服務理念下功夫。靠著進門說歡迎光臨、衣物可隨意試穿、買東西可免費包裝等策略，麗嬰房讓客戶體驗到了什麼是服務，慢慢業績發展起來。之後，才開始在無錫、蘇州、杭州等地開分店。直到1998年，麗嬰房才在大陸轉虧為盈。 　可以說麗嬰房在大陸的成功並不是以「麗嬰房」的產品品牌為主打，反而是將「麗嬰房」塑造成一個匯集國際知名品牌的「通路品牌」。這可以由麗嬰房在大陸的一連串取得品牌授權的過程中看出： 　1996年，取得美國Disney Baby品牌大陸地區經銷權。 　1997年，取得日本pigeon品牌大陸地區經銷權。 　2003年，取得美國New Balance Kids品牌大陸地區經銷權。 　2005年，取得美國Barbie品牌在大 澎湖民宿陸地區的服飾經銷權；取得義大利Roberta di Camerino品牌 在大陸地區的服飾經銷權。 　2008年，取得英國Peter Robbit品牌在大陸地區的服飾經銷權；取得法國Chipie品牌在大陸地區的服飾經銷權。 　2010年，成為上海世博會特許生產商和特許零售商；取得丹麥Claire.dk品牌服飾經銷權。 　去年，麗嬰房又從好孩子手上搶下美國努比（NUBY）的大陸代理權。努比是美國第1、世界前3的嬰幼兒產品品牌之一，主打產品是奶瓶和水杯系列產品，今年還將向大陸市場投放全新的SKINCARE系列護膚產品。 　看來，在因應大陸同業的競爭壓力時，麗嬰房未來將更加「挾洋自重」。 　找到接班人才可以晉升 　當林泰生宣布今年大陸業績要成長30%以上，店面要增加約300家時，外界不禁質疑：「人才從那裡來？」因為要開200多家新店，店長加副店長大約需要近500人。 被譽為「美國最好公司」的奇異集團有個知名的「接班」制度，就是想晉升的人必須找到合適的職務接班人，才可望晉升。林泰生形容麗嬰房的「職務接班」原則是「板凳理論」。 　所有的球隊都有「板凳球員」（後補球員），林泰生規定公司每個人每年都必須把假休完，休假期間的工作就由「板凳員工」接手 小額信貸。當別的公司都在調查「幾等親」的關係，麗嬰房卻鼓勵員工「內舉不避親」，希望員工去介紹新員工。由於新舊員工間有「互保關係」，不管推薦人或被推薦人都會對自己的工作更加用心。 　大陸幅員大，各地員工的待遇也差很大。像台北和屏東的麗嬰房員工工資最多差個10%，但是大陸可就不止。像上海麗嬰房的員工平均月薪約2千元人民幣，但成都樂山店的員工月薪只有300到500元人民幣。  　未來，假設樂山店的員工調到上海工作，林泰生表示，不能把他們當作「樂山來的」，工資應該比照上海員工。 　如果說台灣市場的服務業員工每年可能有3到5%的汰換率（因為市場成長有限），而大陸即使一線城市市場飽和，員工還可以往二、三線城市調動。 　即使競爭日趨激烈，但大陸市場的龐大、複雜，卻也給麗嬰房帶來無限成長空間。 　林泰生指出，去年台灣新生兒只有17萬人，40年前台灣新生兒一年是46萬人，而大陸現在1年新生兒人數是1700萬，等於2/3的台灣人口。「中國童裝生意，只要想做，都可以成功」。 麗嬰房 力保大陸童裝NO1 2011-02-01 旺報 【記者宋秉忠／專題報導】 在台灣成立40年的童裝一哥「麗嬰房」，雖然到大陸發展不過18年，但是去年大陸營收達到58億台幣，已占到集團 烤肉總營收的65%。去年，大陸新浪網評選童裝、童鞋的企業社會責任，排名第一是麗嬰房，其次才是迪士尼、好孩子、米奇等中外品牌。即使堪稱大陸童裝一哥，麗嬰房董事長林泰生今年對公司幹部的要求只有一個字：進。 　今年加速擴點 否則別玩了 　林泰生說：「過去麗嬰房在大陸的擴張太保守了。今年開始要進，快速的前進。」在「進」字訣的要求下，去年麗嬰房大陸營收成長約14%，今年要達到30%；去年麗嬰房大陸店面有1500多家，今年要增加到1800家。林泰生表示，今年是大陸「十二五」規畫的第1年，十二五規畫的精神就是擴大內需，而他要配合這個經濟發展趨勢。其實，林泰生要大陸麗嬰房「急進」、「激進」最主要的原因，還是因為大陸競爭者去年陸續上市，從股市獲取大肆擴張的動能。像博士蛙去年9月在港交所上市、好孩子12月在港交所上市。 　上海民富股權投資管理總經理丁學文說的好：「太陽升起時，不管是非洲的獅子或羚羊，都要跑起來，而現下的嬰童用品行業就正駛在疾速奔跑的快道上，為了在終端以連鎖方式謀求壯大，不少嬰童用品生產企業必經不二法門──圈地、開店、融資、再開店、上市、再擴張，甚至於在足夠強大的時候吃掉對手。」丁學文接著指出：「事實證明，這種模式也許不是最好的，但肯定 永慶房屋是最快的。台灣企業若也想分一杯大陸市場的羹，除了賣的產品好，更得快、狠、準，加上懂得資本運作之術，否則不如好好在台灣安身立命較妥當。」 　挑戰 過去的麗嬰房 　為了迎接新挑戰，保住大陸童裝一哥的地位，在林泰生的操盤下，麗嬰房去年以來做了許多過去不曾嘗試的新策略。目前在大陸售販的8個麗嬰房品牌未來要增加到20個，以因應1、2、3級城市不同的消費需要。過去麗嬰房在大陸的店面，70%是直營，30%是加盟，未來要顛倒過來。而競爭更激烈的台灣目前的直營店反而占到80%。顯然林泰生也想藉加盟的方式，加速擴點。 　過去為分散開大型店面的風險，麗嬰房的布點奉行「多種樹、種不同種的樹」的哲學，寧可「開很多小店」，而且每家店只專賣少數幾個品牌的商品。但今年下半年開始，林泰生要先在新竹的特力屋，以店中店型態先開1家專為媽媽服務的大型店，面積約在300到500坪，是過去「小店」的3到5倍大。店內擺設的產品種類也會比過去的「小店」多很多，例如奶瓶的品牌種類可能會從3種增加到20種，方便媽媽們在店內一次購足。大店模式如果成功，未來將先在上海複製。 　在大陸推大店，也是為了結合網購新業務。因為去年麗嬰房入股上海最大的母嬰用品網站「母嬰之家」，有了實體通路，可以讓網購業務更具競爭 景觀設計力。2003年成立的「母嬰之家」正是以提供0到3歲的嬰幼兒及準媽媽的用品為主。林泰生打算先在大陸7到8個城市，建立24小時送達的網購配送系統。3月29日，占地1萬坪的太倉物流中心就將完工啟用，讓麗嬰房的網購系統進一步完善。 對手篇 存貨進貨控制是決勝點 2011-02-01 旺報 【記者宋秉忠／專題報導】 雖然，競爭對手博士蛙、好孩子從股市獲得大批資金，用於擴點，但林泰生1年最多只到大陸6次。他表示，以前他對員工的管理「比蔣中正還專制」，現在他「比馬英九還民主」，目的是要給大陸幹部更多發揮的空間，以因應更大的挑戰。 　空下來的時間，林泰生要不出席公益活動，就是到處演講，宣傳麗嬰房的經營理念，對於一個名牌的經營者來說，以前滿臉落腮鬍、穿著短褲到德儀面試的林泰生曾經讓面試官嚇一跳，以為是「黑道來找麻煩」，但現在白花花鬍鬚卻讓他看起來更像一個「講故事的聖誕老公公」。 　如果只從表面上看，66歲的麗嬰房「聖誕老公公」整天沒事拿著「老人專用」的悠遊卡到處悠遊，享受坐車、看電影、喝咖啡等「老人優惠」。 　但當你問林泰生對於UNIQLO的看法時，他又會興奮地告訴你：「UNIQLO3月份將在明曜百貨開新店」，店面他已經去「偷看」過。 　出口轉內銷要換腦袋 　林泰生還會講：UNIQLO是走ZARA和 西裝外套H&M的平價奢華風，而麗嬰房也是走平價奢華風，今年6月在新竹開的「大店」（MEGA SHOP）就是在一家店內提供媽媽育兒的全部所需，引進國際名牌，但價格不會太貴。 　看來，作為一個品牌經營者，林泰生也習慣從逛街中了解流行趨勢。 　對於好孩子和博士蛙，林泰生的評價不一。他認為，博士蛙從內銷起家，未來發展潛力比好孩子強；好孩子是從代工外銷起家，只看到訂單，看不到市場的變化，最重要的是原本的代工團隊目前仍主導著內銷規畫，如果不換腦袋，如何能在內銷市場上取勝？ 　舉個例子，5、6年前，原本只做0到12歲市場的麗嬰房嘗試做12歲以上的產品，結果代理的國際品牌不合台灣人味口，林泰生以「一榻胡塗」形容失敗之慘，光是這個「小嘗試」就讓他虧了快3億台幣。 　對於好孩子和博士蛙來說，用股市拿到的資金全力推「加盟」，可以很快達到業績目標。因為只要出貨到加盟店手上，就可以算總部的營收。 　用顏色標示的行銷地圖 　但是根據經驗，加盟的第2年，加盟店的存貨金額就可能達到進貨金額的20%，第3年開始，加盟店的存貨金額就可能超過進貨金額，舊貨比新貨多，加盟店要如何運作下去？不像直營店之間可以互相調貨，2線城市嫌貴的東西可以調到1線城市，1線城市「太便宜」的東西可以調到2線城市。 　林泰生就知道有1家 房地產台灣女裝品牌在大陸做加盟，加盟店數目曾衝到500多家，但由於存貨、進貨的控制混亂，現在加盟店倒到只剩個位數。 　大陸麗嬰房的企畫資料庫裡有一幅用紅、黃、藍、綠標成的大陸地圖，顏色代表城市的人口，根據人口數決定展店數，然後再根據實際購買力增減門店數，形成一股從1線城市到4線城市的行銷「波浪」，讓麗嬰房的存貨能透過調動而消化。 　林泰生提醒，當年7-11的老闆美國南方公司樂觀評估，7-11在台灣只要3.5年就可以損益平衡，但統一卻用了8年的時間才讓7-11損益平衡。 　當然對於大陸市場，實際的潛力可能比預估高。林泰生指出，當年南方公司預估7-11最多能在台灣開到2千家，但現在7-11已經開到5千家。 　與台灣相較，大陸市場更是深不可見底。 　因此，利用今年40周年的機會，林泰生在兩岸同時吹起衝鋒號。3月29日，占地1萬坪的太倉物流中心啟用。4月27日，桃園南崁廠改建為觀光工廠。6月3日在台北舉行40周年慶。6月份，新竹大店啟用。 　11月，虹橋的總部大樓啟用。距離虹橋機場僅10分鐘車程的麗嬰房中國總部將作為時尚中心，邀請全球時尚公司進駐，1到3樓作為展示廳，4樓以上作為時尚公司的辦公室。   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝外套  .

          古根海姆博物館 畢爾巴鄂Bilbao地處西班牙北部的巴斯克Basque省，是西班牙排名第4位的大城市，人口超過100萬。1997年，畢爾巴鄂出現了一座足以吸引全球目光的著名建築--歐洲第一家古根海姆Guggenheim博物館。這座博物館座落于進入畢爾巴鄂的門戶之地——PuentedelaSalve的旁邊，經過它，就可以長驅直入畢爾巴鄂城。 古根海姆博物館畢爾巴鄂古根海姆博物館總投資1.35億美元，佔地面積3萬2千平方米，內部共有19個展廳。第一眼看到它，一定會為它的外表所吸引，無論是在陰霾的天氣裏，還是在夕陽斜照的時候，這座 關鍵字排名龐然大物通體散發出或幽深、或明亮的金光，它是那麼的醒目，像是一座靜靜矗立的未來之城。從空中看下去，Guggenheim又像是一朵移植于西班牙土地、渾身散發出馥鬱芬芳的北美洲玫瑰，還有人將它比喻成一艘輪船，因為這樣可以代表畢爾巴鄂悠久的造船業傳統，同時也承載了歐洲人對藝術的迷戀與夢想。總之，它的美妙曲線與鶴立雞群的造型，吸引了每一年幾百萬的遊客登門造訪。 它的設計者是當今享譽世界的美國著名建築大師弗蘭克‧蓋裏Frank 燒烤O.Gehry，他一生獲獎無數，被稱為是“建築界的畢加索”。由於他總是逆風而行，總在顛覆人們的想像力，因此他那些前衛、激進、大膽的設計，常常遭遇保守派們不斷的批判和嘲諷，他們說他的建築太誇張、風頭太過，這讓他們無法忍受，不過這一切都被我行我素的蓋裏當作耳旁風，他堅持認為自己的設計代表了人類建築的進步。他的建築在常人看來，通常是超現實的、抽象的，偶爾還會讓人感到迷惑不解，然而這正是蓋裏作品的神秘之處。 而真正讓這位縱橫建築界50 居酒屋年的建築師奠定大師級地位的，正是這座畢爾巴鄂古根海姆博物館，它被認為是“當代最重要的建築”，甚至被報界評價為“地球上最美麗的博物館”。 作為興建畢爾巴鄂古根海姆博物館的決策人之一，這座建築史上的傑作也讓西班牙前文化部部長約瑟巴‧阿列奇‧阿蘭布魯Joseba Arregi Aranburu感到欣慰和驕傲。 西班牙前文化部長約瑟巴‧阿列奇‧阿蘭布魯：我們需要一個能展出20世紀藝術作品的博物館，我們要對應的合適建築，就在那時，我們聽說紐約的古根海姆基金會正在歐洲尋找地 新成屋點，以使他們的建築傑作國際化。 古根海姆博物館創建於二戰中的美國，當時大批的歐洲學者和藝術家為了躲避硝煙戰火，離開了號稱世界文化藝術中心的巴黎，前往美國定居。他們給美國帶來了裝備精良的藝術教育和理論資源，紐約一時之間成為了現代藝術家的聚集之地。美國人這個時候開始大量收藏歐洲的現代藝術品，藏品數量遠遠超過了歐洲，這就誕生了很多美國收藏家。 古根海姆博物館的創始人，著名的大收藏家所羅門‧Ｒ‧古根海姆SolomonR.Guggenheim就是其中之一。他出身瑞士裔的富貴之家， seo其家族在19世紀的美國採礦業中發了大財，所以他有雄厚的經濟實力支撐起這個奢侈的愛好，並成為古根海姆博物館的奠基人。在古根海姆之後，經過很多人的努力，古根海姆已發展成為當今世界非常著名的私立現代藝術博物館群，它的現代藝術展品相當有名，印象派以及抽象藝術品的收藏，居於全世界各個博物館之首。 所以延續這種淵源，畢爾巴鄂當地的開發商和政治家聯合發出倡議，請來另一位美國的“弗蘭克”--FrankO.Gehry承擔設計任務，這使工程一開始就吸引了眾多關注的目光，包括西班牙王室夫婦在內的許多名人都對這 代償座即將誕生的畢爾巴鄂新建築表現出了極大興趣。 一方面強勢的古根海姆集團意欲在全球完成它的藝術擴張，而另一方面，畢爾巴鄂這座幾乎被人遺忘的西班牙灰色之城，渴望憑藉與著名博物館的聯姻再度引起全世界的關注，那麼古根海姆博物館能否滿足它的要求呢？ 一家美國式連鎖博物館，何以能在西班牙引起這麼大的關注度呢？這裡面有著很深的歷史淵源。說起畢爾巴鄂，現在很多人可能都沒聽說過，最多有球迷會這樣說，我知道畢爾巴鄂，它的球隊有點名氣，它在西甲聯賽中佔有一席之地。別的可能就不知道了。其實早在葡萄牙、西班牙稱霸海上的?帛琉犮N，畢爾巴鄂就已經是西班牙很重要的一個海港城市，通過西班牙在美洲的殖民地貿易，畢爾巴鄂的經濟變得相當繁榮，這種繁榮一直持續到17世紀。之後，隨著西班牙海上霸權的衰落，畢爾巴鄂從此一蹶不振。突發于1983年的一場大洪水又嚴重摧毀了它的舊城區，雪上加霜的頹廢狀況，簡直沒有什麼辦法可以挽救，這就是為什麼現在除西班牙以外很少有人知道它的原因。不過畢爾巴鄂的執政者可沒放棄努力，我把他們與古根海姆“聯姻”的整個過程和目的用這麼十六個字做了個總結，那就是：借助品牌，開發旅遊，提升名氣，廣開財源。現在中國許多城市都在提出 澎湖民宿“文化立市”的概念，我想畢爾巴鄂或許給我們提供了一條很好的城市發展的經驗。 解說：由於市政府的極大支援，畢爾巴鄂古根海姆博物館選址在畢爾巴鄂市最富藝術氣息的區域，它成一個楔子形，所有的鋼筋骨架都是歪歪扭扭的形狀，這體現了蓋裏新穎的設計理念。 建設工程開始於1993年的10月，開始之前，蓋裏仔細研究了這座城市的歷史、環境和文化傳統，為了體現博物館“堅固而美觀的魅力”，建築材料除了使用砂岩和玻璃以外，還選用了精煉鋼材和很少用於建築的鈦金屬，人們看到博物館外觀那種熠熠生輝的效果，正是鈦起到的作用，它們的厚度僅為3毫米，FrankO.Gehry將這些?會場佈置g金屬板設計成曲線和尖角的形狀，這樣拼在一起就給人一種渾然天成的感覺。 (1) 坐落在???河?的??巴鄂古根海姆博物?（10月25日?）。 西班牙??巴鄂市古根海姆博物?占地面?2.4万平方米，?列空??1.1万平方米，由美?建筑?弗?克·?里??，1997年正式落成?用，是一???展出??代??作品的美??。?博物?以奇美的造型、特异的?构和?新的材料?名于世，是建筑解构主?的代表作。 新?网?片 ?海通 ?   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 591  .

          豐泰地產、全球資產聯手 合推天母住宅案 2002年創立於香港的豐泰地產公司，今（4日）宣布將在台推出首件住宅推案「天母?票貼D星懿」，並委由全球資產代為銷售，預計該?術後面膜衒N於10月底進場，總銷約新台幣15至16億元。 全球資產?辦公室出租`經理柯宏安表示，全球資產成立以來，已服務許多亞太地區精英人士，及傑出企業，並?591顜U客戶進行資產管理，及投資規劃，成立短短一年多，累計成交金額已超過百億元，經手物業規模累計超 襯衫過千億元，透過母公司信義集團之建構，規模橫跨中國、台灣、日本等地。另外，該案採專任約形式，全球資產也將與其他房仲公司 租房子合作，行銷此案。 因此，柯宏安指出，此次「天母．星懿」案之推案計畫，除希望吸引台灣客戶，也能將該案行銷至中國、日本等地，「尤其是 買屋網上海、北京，也有不少高資產客戶，應會對此案有高度興趣。」柯宏安說。而該案規劃共9個單位，坪數在85到170坪間，另包括135坪頂樓物件，定價未明，但市場預估單?土地買賣蠿C坪上看180萬元。 豐泰地產資產管理董事簡淑婷表示，「天母．星懿」是豐泰地產在台灣推出的第一個案子，由設計師Calvin Tsao主導，強調以迷人的星空，作為整個住宅的主題。該案更 西裝外套是Calvin Tsao在亞洲所設計的第一個個案。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 結婚西裝  .

          3月豪宅市況回溫 交易量可望創近8月新高 壓抑許久的北市頂級豪宅市場，隨著總統選舉底定，在兩岸和平紅利的預期心理帶動下，3月市況有明顯回溫跡象，根據永慶豪宅事業部統計，以到3月16號為止的買賣市況推估，3月北市頂級豪宅交易量能，有機會較2月成長逾兩成，不 土地買賣僅是連兩月成長，更有機會創近8個月來新高，逐漸回復到去年奢侈稅上路前的市況。 另外，根據永慶豪宅事業部統計，今年來頂級豪宅買方評估重點，有高達53%看重「未來增值潛力」，顯見隨兩 住商房屋岸經貿開放加速，頂級豪宅產品長線增值潛能，已相當受到高資產人士的重視，買盤心理較兩岸經貿未開放前，著重「剛性需求」與「稀有保值性」，有了明顯的轉變。3月北市頂級豪宅量能 估創近8個月來新高 永慶 酒店兼職首席房產顧問葉國華表示，北市頂級豪宅市場去年受到奢侈稅上路及歐債風暴影影響，去年8月開始量能明顯減緩，其中不僅因政治及經濟因素影響高資產人士進場意願，另外，屋主高漲的惜售心態，也使得頂級豪宅市場量能遲遲無法擴張， 租房子去年下半年交易量大約僅去年上半年前的5至6成。 不過，這樣低迷的市況，在今年初總統選舉後有了明顯轉變，受到兩岸經貿開及和平紅利預期效益心理影響，3月買盤開始湧現，帶動頂級豪宅量能明顯擴張，估計交易量將可較2月成長逾2成。雖然量能?21世紀房屋仲介陷_甦跡象，但葉國華提醒，3月北市頂級豪宅平均成交單價113.8萬元，較2月僅微幅成長，變動並不大，目前市場買方進場追價狀況仍相當謹慎，唯有符合行情，買方購買意願才會高，有意願售屋的屋主，心態仍不宜反彈過高，避免開價曲高合寡，無人青睞。「未來增值潛力」 建築設計佔成交比重高達5成3 另外，根據永慶豪宅事業部統計，今年以來頂級豪宅買方，購買頂級豪宅時，評估重點主要有「剛性需求(自住及換屋)」、「稀有保值性」及「未來增值潛力」等三大項，其中「未來增值潛力」佔成交比重高達53%，顯見兩岸經貿開放加速，頂級豪宅產品長線增值潛能，已是高資 會場佈置產人士購買頂級豪宅時的首要考量點。 葉國華分析，以往台灣頂級豪宅買方，購買考量點主要著重「剛性需求(自住換屋)」及彰顯地位保值性高的「稀有保值性」兩大類，不過，隨著兩岸簽訂ECFA後，不僅兩岸經貿進展加速，更開啟了台灣頂級房產的新紀元，目前台灣頂級房產正逐漸國際化，長線增值潛力大幅提 酒店經紀升。 另外，由於現階段對岸資金目前已可有條件的進入台灣市場，包括台商、華僑與外資也紛紛看好台灣經濟前景，資金不斷回流，估計將可為北市頂級豪宅市場，注入一股新的成長動能。葉國華預期，在如今的後ECFA時代，台灣頂級房產發展性仍佳，雖可能不如香港與大陸簽訂CEFA後，房地產短期內普遍飆升一倍以上的情形，但後續發 術後面膜展仍持續看好，另外，由於目前利率仍屬低檔，在房產穩定性與長期報酬考量下，市中心中具稀有性的高總價豪宅，可望持續成為高資產富裕人士資產配置的主要標的，逢回即可加以卡位布局。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西服  .

          2011新北市買賣移轉量縮24% 板橋表現較佳 新北市地政局統計該區2011全年度買賣移轉棟數為8.5萬棟，較2010年大減24%。其中，表現最好的是板橋區，2011年僅小幅減少3%，其次則是新 小額信貸店、泰山、永和、中和等地區，衰退幅度都在2成以內，反觀近2年受到捷運與重劃區帶動的新莊、三重、 好房網蘆洲、林口等地區，房價漲的多，移轉量也縮的兇，量縮幅度都超過25%以上。樹林 林口 新莊 三重 房價漲最兇 根據信義房?商務中心帣峟p，新北市2011年比起2010年平均房價上漲約15%，房價漲幅較大的前幾名分別是，樹林區、林口區、新莊區及三重區，房價漲幅都在18%以上，若 酒店工作對比新北市地政局資料則可發現，此次移轉量呈現大減的區域，也是2011年房價漲幅較大的區塊。 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，新北市近年房價快速上漲，吸 西裝引不少投資客搶搭順風車，2011年下半年奢侈稅上路後，加上歐債危機越演越烈，新北市投機買盤瞬間急凍，只剩下區域與外來自住買盤，尤其是捷運新莊線、機場線與蘆洲線等題材發 辦公室出租酵的區域，奢侈稅上路後，交易量更是急速縮減。2011下半年 新北市自住客當道 反觀表現最好的區域，仍以生活機能佳、一橋之隔的第一圈表現最好，其中，板橋2011年買賣移轉棟數僅小減3%，新店減少1 太平洋房屋5%、永和減少18%、中和減少19%、表現都比大盤減少24%更好。 蘇啟榮指出，2011年下半年新北市已經進入純自住的階段，購屋人除了考量房價能否負擔得起，可以買多大的產品外，自住客更在意生活機能、通勤距離和生活品質等。 婚禮佈置據觀察，新北市已連續3月單月買賣移轉棟數在6千棟以下，比起過去景氣不錯時的上萬棟，有明顯落差，加上近日有開發商公開表示降價25%，市場可能轉向偏空的氛圍，展望2012年，新北市仍會吸納大台北地區的自住客，不過在大環境欠佳、投資客退場 居酒屋等情況下，2012年房市逐漸偏向買方市場，2012年房價修正的壓力，將是金融海嘯後壓力最大的一年。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 室內設計  .

          高房價緊逼人 台北市舊市區再崛起 十月份台北市的買賣移轉件數出爐，總計有3255件，較九月份減少約7.16%，與今年一月相比，更是縮水了53.8%，買賣移轉件數反應的是中古屋的成交，但因為有時間遞延，因此大約是反應八、九 婚禮顧問月的市況。 八、九月正值國際的歐債風暴中，從一般民眾的角度來看，歐債的狀況很難搞清楚，但就結果來看，總之就是另一場金融風暴，嚴重打擊投 房地產資信心，緊接著就是股市下跌、物價上揚，另一場消費緊縮揭開序幕。 因此在八、九月期間，民眾不敢買房子，如果你是買方或是賣方，勢必也會暫止觀望，想說看看接下來經濟 商務中心會怎樣，台灣還有一個選舉因素干擾，要看清這場亂象、選對投資策略，更是難上加難。 但是有一個新現象卻頗有趣，因為高總價的壓力，使得原先不算是熱門區的舊市區，反而在這波風?褐藻醣膠氻丑A似乎出現轉機，相對低總價的優勢，使得關心這些舊市區的民眾增多不少，想要買這些房屋的民眾有愈來愈多的趨勢。 像是大同區、中山區的買賣移轉件數成長最為明顯，分別成長了43.8%及43.4%，顯示這 西裝外套些舊市區的中生活機、便利交通、相對低價等等條件，已經成為首購或是換屋的首選。其中大同區若是跟去年同期相比，還成長了成長41.0%，也是台北市唯一一個與去年同期相較，呈現正成長的行政區。 大同、中山兩區有捷運淡水 酒店經紀線及蘆洲線經過，且其小宅套房產品總價較低，故為首購族首選。根據房仲業者的成交資訊顯示，近期中山區與大同區的首購買氣相當穩定，尤其是套房產品成交佔比可達3至4成，總價從400至900萬元都有，其中平均成交總價大致落在650萬元上下，買方 酒店兼職年齡多是30至40歲的首購族群。 另根據住展房屋往的統計，也出現類似狀況，今年十月份房地產市場買氣低迷，眾所皆知，但是有些區域卻能一枝獨秀，網友在網路上的點閱率還是十分熱絡。 像市中山區、大同區、士林區、萬華區及北投區等等，每個新建案的平均點閱率，幾 開幕活動乎都在平均值以上，顯示網友對這些舊市區的建案，關注度很高。 以台北市的發展歷史來看，軸線翻轉過幾次，由西漸次向東，現在感覺上又有點反向，重心似乎由東向西移動，許也是陸客自由行的新商機、也許是東區的房價太高，所以才又將民眾推往西區。 西區建物雖然相對老舊，但是 景觀設計地點絕佳、生活機能跟交通條件又很好，從生活便利性的角度來看無可挑替、也難以取代，在加上房價相對合理，這也難怪也愈來愈多的買方注意到舊市區。 【鉅亨網新聞中心】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 景觀設計  .

          房市多頭 是該休息了 房市多頭 是該休息了 作者： 記者蔡惠芳╱專訪 | 中時電子報 – 2012年1月9日 上午5:30 工商時報【記者蔡惠 宜蘭民宿芳╱專訪】 營建股「股王」、「獲利王」華固（2548），2011年業 網路行銷績表現亮眼，依全年獲利能力推估，有機會再賺進1個股本；展望2012年，華固董事長鍾榮 開幕活動昌表示：「未來房價走勢，要看個案表現。」興富發降價開盤，也是反應個案條件、華固當然不會跟進；不過，房 酒店兼職市大多頭的格局，是應該要休息了。 法人估計華固2011年獲利表現仍優於同業，前11月EPS，有機會站上9.6至9.7元，甚至全 酒店兼職年度EPS可能挑戰成功10元，屆時將創下連續第5年賺下1個股本的營建股空前紀錄。以下是記者專訪鍾榮昌的內容： 問：2012年華固的推案計劃？最 會場佈置快看好什麼時機推第1個個案？ 答：今年第1個個案是松江路住宅案，大概6月推出；天母住宅案規劃下半年會動，快則第3季拿到建造執照就可以先開工。 問： 租屋今年房市什麼時候會趨於明朗化？ 答：我看要到3月才會更明朗化。其實，這一波房地產景氣走了8、9年的大多頭，新案一下子clean，其實也不太正常，現在比較趨於正常，如果銷售率6到7成、 裝潢就算是好成績，如果銷售率5成、算是正常，如果銷售率2至3成、那就代表賣得很差，所以現在觀察房市的銷售率指標，要用新的標準重新檢視它的冷熱度。 問：房地產景氣多頭是否真的結束了？ 答 小額信貸：這幾年房地產景氣特別的好，也應該休息了。我作房地產30年，真正碰到買房子要排隊只有兩次，一次是民國76至78年台股站上萬點時，那一波房價漲了3、4倍，之後就進入很長的整理；等了10年才又回來，中間大漲小回各3成。 居酒屋  .

          一生一屋放寬 換屋遷戶籍適用 一生一屋放寬 換屋遷戶籍適用 更新日期:2011/08/16 18:17 （中央社記者馮昭台北 新成屋16日電）考量先買後賣換屋權益，財政部?烤肉竣悗聽活A若因買新屋遷出戶籍，只要屋主或配偶、未成年子 房屋買賣女在賣屋前設籍，連續持有舊屋滿6年，且遷出戶籍未滿1年，仍適用「一生一屋」 房屋買賣優惠。 換屋民眾通常會先買房、再賣房；為了讓新購房地符合自用住宅用地課徵地價稅規定，還會 seo將全戶戶籍遷到新房子。 但如此一來，可能發生兩種情況：賣舊屋時，土地所有權人或配偶、未成年子女沒有在舊屋設 結婚籍；有些民眾則在賣舊屋前，又將戶籍遷回。 財政部認為，上述是先購後售換屋常見的情況，考量民眾換屋權益，土地所有權人新購自用住宅用?房屋買賣a，將戶籍自原自用住宅用地遷至新購地，後來賣舊屋時，「戶籍未在該地或已再遷回該地者，如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已於該地設有戶籍 租房子且持有該自用住宅連續滿6年，且遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年者」，仍符合「一生一屋」規定。 財政部於民國98年底增訂「土地稅法」第34條第5項，土地增值稅按自用住宅用地 房地產稅率課徵以1次為限的限制放寬，也就是俗稱的「一生一屋」。適用放寬規定必須符合5要件，其中1項是「土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年 裝潢。」  .

          南投清晨地震 規模4.6 南投清晨地震 規模4.6 更新日期:2011/05/ 借款>23 06 澎湖民宿:13 （中央社記者汪淑芬台北 系統傢俱23日電）中央氣象局地震測報中心觀測，今天清 面膜晨5時07分，南投發生芮氏規模4.6地震，最大震度3級。 根據地震測報中 賣屋心地震報告，這起地震震央在南投縣政府東方39.7公里，深度16.8公里，芮氏規模4.6， 東森房屋各地震度情形為：日月潭3級，花蓮西林、台中德基、彰化二水、雲林草嶺、花蓮市2級，南投市、台中市、阿 西服里山、斗六市、苗栗鯉魚潭、宜蘭南山、嘉義市及苗栗市1級。 1分鐘後，5時08分南投再發生芮氏規模4.1地震，屬於前一起地震的餘震， 永慶房屋震央在花蓮縣政府東方40.6公里，深度16.9公里，各地震度情形為：日月潭、花蓮銅門、彰化員林2級，台中德基、南投市、台中市及雲林草嶺1級。10 東森房屋00523  .